历经三年疫情过去后，房子的问题已从“买不买得起”进而转变为“买不买得对”的状况了。有许多人觉得疫情结束后一切会如往昔一样，然而须知那场封控已然重新塑造了楼市的底层逻辑，即当下买房所踩的诸多坑，好多都是在2020到2022年那段时间埋下的隐患。
疫情暴露了老房子的致命短板
2022年处于上海封控那段时期，静安寺周边存在一个于1998年建造完成的老旧小区，在此小区内确诊的患者要下楼去做核酸检测，然而在距离该小区一公里之外的2018年建成的较新小区，医护人员却是上门去进行采样工作。这样一个细节直接致使解封之后该板块房屋年龄差距从每平米5000元增大到了12000元。老旧小区不但管线出现老化状况、隔音效果差，最为关键的是并没有充足的空间来设置独立的快递消杀区域以及垃圾暂存区域。2023年北京房山区有一个老旧小区由于化粪池容量不够，在封控期间需要频繁地外接排污车，业主们直至如今想起仍心有余悸。
物业费高低决定生活质量下限
杭州有个均价 4.5 万的楼盘，在 2020 年初疫情发生时，物业公司在夜间紧急撤离，垃圾堆积了七天时间才有人来处理妥，该小区的房价直至如今都比周边低 15%。与之形成对照的是万科、绿城等物业所管理的项目，在 2022 年郑州实施封控期间，物业积极协调超市直接配送蔬菜包，其价格比市场价格还要低两成。当下聪明的购房者在看房的时候，专门选择晚上和周末到小区门口转一转，查看门禁是否松懈、垃圾是否过夜，这些情况比售楼处的沙盘要真实很多。
户型设计进入功能主义时代
深圳在2021年“715新政”之后入市的新楼盘，当中90平米三房两卫已然是绝对占据主导地位的主力存在。而设计师们最终无需再坚决执着于客厅开外开间，反倒是将节省下来的房屋面积匀留至设有独立配置的玄关以及家政功能的阳台之处。广州番禺有着一处楼盘于2022年碰到疫情之时推出一款108平米含四房的产品模样，这四个卧室之间彼此不会产生相互干扰的状况，在居家开展办公的那段期间夫妻二人可在同一时间进行开会事宜、孩子上网课也不会产生串音问题，此户型即便溢价达到了整整8%，却依旧是最先被销售一空的情形。南京甚至的确存在有开发商在143平米那么大的户型里面设置了具备双类型的入户行动路线，使得外卖以及生活垃圾能够不经过日常起居所使用的区域。
城市能级是看不见的护城河
2020 年 1 月 23 日武汉封城先前，借助铁路以及航空而离开的 500 万人里，目的地排在前三的是上海、北京、深圳。这并非是巧合，2022 年长春、石家庄、乌鲁木齐历经长时间封控之际，拥有远程办公能力的中产家庭，第一反应乃是前往有领事馆、国际医院、跨国企业的城市。国家统计局给出的数据表明，在2020年那个时间段到2023年期间，哈尔滨、大连等城市的人口一直处于持续净流出的状态，然而成都、杭州、西安这几个城市，每年新增的常住人口数量超过了20万，并且医疗资源床位数以及三甲医院数量，成为了地方政府在招商的时候必定会提及的硬指标。
现金流弹性比首付比例更重要
2020年疫情刚开始的时候，深圳有个炒房客借助首付贷的方式，撬动了十套房产，其房屋月供超出了40万。到了当年年底，三道红线政策出台，紧接着在次年，二手房指导价开始落地实施，于是他在2022年的时候，不得不忍痛割爱，选择离场，结果亏损了将近千万。其真实的教训是：月供安全垫最少得预留够24个月。贝壳研究院在2023年所做的调研表明，那些月供占家庭收入比例在30%以下的购房者，在疫情期间所产生的焦虑感，明显要低于占比50%以上的人群。如今，银行在审批贷款之时，流水覆盖月供两倍已然成为标配，然而，购房者自身需将之按照三倍去计算，把未来有可能出现的失业、减薪等变量纳入考量范围之内。
线上看房解决不了线下痛点
2022年春季时，在全国TOP100房企当中，有92家开启了线上售楼处，VR看房以及直播卖房成为一阵风潮。然而重庆有个网红盘举办了一场长达12小时的马拉松直播，可当天成交数量为零，购房者发觉，镜头特意避开了北侧宽度为两米的高压走廊。直到如今，线上工具仅仅能够完成房源筛选，你依旧得前往现场去闻一闻楼道是否存在异味，感受感受早晚高峰时段电梯的等待时间，试一试厨房排烟是否会出现倒灌的情况。在二零二四年春节过后，于广州天河的一处楼盘当中，开放了实体样板间，并且当天前往到访的量数，是此前第三个月之前的每个月，在线上缴存的资料总数的两倍还要多。
疫情给楼市所遗留下的事物，并非是某些户型相关的新风系统或者玄关消杀区域，而是一套更为残酷的筛选方式：具备保值能力的房屋，可不需多么奢华，然而得能够在你处于最为糟糕的日子之际，依旧可保有尊严地去生活。你在买房之时，愿不愿意为了更好的物业服务，每一个月再多支付300块钱呢？于评论区来聊聊你所作的选择。
